Caractéristiques
La loi Pinel succède à la loi Duflot pour la construction ou l'acquisition de logements neufs, de logements en l'état futur d'achèvement, pour les investissements locatifs réalisés à compter du 1er septembre 2014 jusqu'au 31 décembre 2021. Ces logements doivent respecter les normes techniques en vigueur.

Ce régime permet aux contribuables français, personnes physiques ou SCPI, d'acquérir au maximum deux logements neufs par an, dans la limite globale de 300 000 euros et de 5 500 €/m² de surface habitable.

Ces logements doivent être loués, 12 mois après leur date d'achèvement ou leur date d'acquisition si elle est postérieure, au titre de résidence principale du (ou des) locataire(s).

La location est soumise à un plafond par m² fixé par décret et à un plafond de ressources du locataire.

Choix de la durée de location
Cette loi est destinée à booster le logement intermédiaire en remotivant les investisseurs. Elle se différencie par le libre choix qui leur est donné de louer pendant 6 ou 9 ans en contrepartie d'avantages fiscaux proportionnels à la durée de location. Cette option (de 6 ou 9 ans) doit être faîte lors de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition, si elle est postérieure, et peut être prorogée jusqu'à 12 ans.

Taux proportionnels
Les taux des avantages fiscaux sur le prix de revient des investissements réalisés, frais de notaire compris, sont, en métropole :
- 12% sur 6 ans ; 18% sur 9 ans
Dans les doms, ces taux sont plus avantageux :
- 23% sur 6 ans ; 29% sur 9 ans
A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, lorsque le logement reste loué par période triennale, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt à la condition de proroger pour :
- 3 années supplémentaires, renouvelable une fois, si l'engagement de location initial était d'une durée de 6 ans ; dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 6% du prix de revient du logement pour la 1ère période triennale, et à 3% pour la 2de période triennale ;
- 3 années supplémentaires si l'engagement de location initial était de 9 ans ; dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3% du prix de revient du logement pour cette période triennale.
Ce dispositif est cumulable avec d'autres investissements dans la limite du plafond d'avantages fiscaux de 10 000 euros au titre des niches fiscales en métropole, et de 18 000 euros en outre-mer.

Louer à un ascendant ou descendant
Parmi les autres avantages de la loi Pinel, il est possible, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2016, de louer le logement à un ascendant ou un descendant à condition que celui-ci ne fasse pas parti du foyer fiscal du contribuable , en conservant l'avantage fiscal, dans la mesure où toutes les conditions de la location (plafond de loyer et plafond de ressources du locataire) sont respectées.

LES PLAFONDS DE LOYERS
Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2019 à :

PINEL METROPOLE
• 17,17 € en zone A bis ; • 12,75 € dans le reste de la zone A ; • 10,28 € en zone B 1 ; • 8,93 € en zone B 2.

PINEL OUTRE-MER
DOMS, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,37 €
Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna : 12,80 €
A ces plafonds de loyer, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S S est la surface du logement.
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation augmentée de la surface de la terrasse dans la limite de 14 mètres carrés par logement.
Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
Exemple chiffré : Pour l’acquisition d’une maison neuve de 100 m² (92 m² de surface habitable + 8 m² d’annexes) situé en zone B1, le plafond au m² sera de 9,15 € Détail du calcul : 10,28 x (0,7 + 19/100) = 9,15 €

PLAFONDS DE RESSOURCES
Les ressources du locataire à prendre en compte s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Pour les baux conclus en 2019, les plafonds annuels de ressources des locataires correspondant au revenu fiscal de référence de l’année 2018 sont les suivants :